Hubo gente que avistó el pinchazo de la burbuja

No crean que hablar es facil, llevar la contraria es incómodo, hacerlo en dirección contracoriente implica riesgos y desafección, imaginen la soledad de aquellos individuos, socialistas o no, que antaño opinaron sobre la burbuja y las consecuencias devastadoras de un pinchazo, mientras los partidos los orillaban, ninguneaban, silenciaban. -Próximamente ejemplos-. Esto decíamos ayer.

Es mentira que nadie dijera nada sobre la burbuja inmobiliaria, no es cierto que nadie avisara sobre lo que se avecinaba. Un ejemplo, Julio Rodríguez López, economista, estadístico, expresidente del Banco Hipotecario de España y de Caja Granada, gerente de la Universidad de Alcalá... hoy miembro del grupo 'Economistas frente a la crisis' uno de los grandes expertos inmobiliarios del PSOE, -¿ninguneado, apartado?- poco leído en las agrupaciones locales y en las direcciones. Claro que, igual le pasaba a Felipe González. ¿Entienden por qué pedimos explicaciones?, no se trataba solamente de que los socialistas en la etapa Zapatero estuvieran sordos a palabras ajenas, ese algo que fallaba, esa imposibilidad de escuchar, como sistema, es lo que deben entender y corregir.

Junio 2003 El ex presidente del Gobierno, FelipeGonzález, tiene la visión contraria. Ayer pronosticó en Barcelona el estallido de una posible burbuja inmobiliaria. "Creo que va a haber burbuja inmobiliaria. Lamento que esas cosas no sea bueno decirlas en política, pero yo ya estoy jubilado", se excusó González, que participó en un almuerzo con empresarios organizado por la Cámara de Comercio de Barcelona.

Miren lo que escribía Julio Rodríguez en el año 2006, en julio y diciembre, que he extractado. Observen como anticipa el final de la burbuja, tipos de interés bajos potenciaban aquello y una subida lo frenaría, el derroche de recursos y prevenía contra un pinchazo que afectaría a toda la economía por el desmedido peso de la construcción, que provocaba desindustrialización, etc. etc. Los textos no tienen desperdicio para saber qué pasaba aquí antes del estallido, nuestros particulares problemas y sus temibles repercusiones.  

Es cierto que muy pocos esperaban que fueran tan terroríficas, y menos podían saber los errores que iba a cometer la Unión Europea al aplicar las políticas de austericidio que han agravado muchísimo la situación, duplicando deudas y creando problemas nuevos y profundos en los países deudores, en el sur, todo por salvar el pellejo a los acreedores tan responsables como los deudores en sus desmedidos créditos -al sumarse tantas crisis en España aumentaron la profundidad de los problemas haciéndonos vivir no ya una crisis, sino un cambio de época, o de era, que incluso podría llevar a un cambio de régimen español y europeo. De ninguna manera crean la patraña de que esto ha terminado, esta es la calma que presagia la tormenta-, pero sí había gente que avisaba de que serían dolorosas y por tanto había que tomar medidas urgentemente.

El auge inmobiliario cumple ocho años. Julio Rodríguez López. (29/07/2006)

1. El auge persiste. La nueva oferta de viviendas crece más que la demanda 
En el verano de 2005 se mantienen los elementos básicos… Las variables más trascendentes…descenso de los tipos de interés… El aumento interanual de los precios de las viviendas…viviendas iniciadas han registrado aumentos sustanciales… ventas de viviendas en España han experimentado, por el contrario, una evolución menos dinámica… descenso registrado en enero-abril de 2005 sobre el año precedente en las inversiones extranjeras en inmuebles, cuyo valor retrocedió en dicho periodo en más de un 16%.

2. Algunas evidencias : son intensas las ventas para inversión y se expulsa del mercado a los jóvenes hogares …destaca la evidencia de que las compras de viviendas con fines de inversión han alcanzado unos elevados niveles…los altos precios de venta de las viviendas han expulsado a los jóvenes hogares ... En el caso actual de España, unos niveles de producción de viviendas situados en torno a unas 300.000 al año por encima de las demandas derivadas de la creación de nuevos hogares, no puede por menos de generar consecuencias medioambientales negativas. Lo anterior provoca desviaciones nada deseables del ahorro hacia destinos escasamente generadores de empleos sostenibles, de mejoras de eficiencia y de ganancias de competitividad para la economía española.

La economía española se han instalado en un déficit exterior que se financia mediante aportaciones importantes de ahorro del resto del mundo, que en gran parte se destina a cubrir las necesidades de financiación derivadas de un largo y prolongado proceso de construcción de viviendas. Como sucede en Estados Unidos, la economía española se ha hecho profundamente dependiente del negocio inmobiliario.

3. Sugerencias de estadística y de política económica
Apenas existen, como se ha indicado, estadísticas de ventas y de transacciones de viviendas…El mercado inmobiliario adolece así de una dosis excesiva de opacidad, lo que facilita la creación de desequilibrios duraderos oferta-demanda que no ayudan para nada a la economía española… Es evidente el papel decisivo de los gobiernos locales en el estimulo de la nueva oferta de viviendas, ante la relevancia de los ingresos fiscales susceptibles de obtenerse mediante desarrollos inmobiliarios masivos al margen de la demanda de vivienda derivada de la evolución demográfica…El descenso de las ramas agroindustriales en el PIB de España algo tiene que ver con un urbanismo que expulsa actividades productivas en favor de una sobrecalificación de suelo como urbanizable residencial.

Implicaciones de los más altos tipos deinterés. Julio Rodríguez López(11/12/2006)

En 2006 los tipos de interés han modificado su comportamiento respecto de años anteriores,…En informes previos, el Fondo Monetario Internacional advirtió de que el mercado inmobiliario se estaba convirtiendo en un factor de riesgo destacado en las previsiones económicas. La burbuja o sobrevaloración inmobiliaria contiene el riesgo de un ajuste a la baja en los precios de venta de las viviendas y del consumo de los hogares, riesgos que en 2006 aparecen como algo probable.

Frente a un discurso reiterado en España que atribuye a supuestas restricciones en las políticas locales de urbanismo la mayor responsabilidad en las intensas subidas de los precios de las viviendas, los organismos internacionales (OCDE, 2005) han concedido bastante más relevancia a los bajos tipos de interés y a las restantes óptimas condiciones de financiación (prolongados plazos de amortización de los préstamos y alta relación préstamo/valor). La permisiva política monetaria desarrollada en los últimos años, visible sobre todo en los bajos tipos de interés practicados, habría sido, pues, el factor desencadenante de las intensas elevaciones de los precios inmobiliarios entre 1997 y 2006.

Si los bajos tipos de interés han sido el principal motor del auge inmobiliario registrado en un conjunto amplio de países occidentales, las elevaciones moderadas de los tipos registradas en 2005-2006 en algunos de dichos países ejercerán una clara influencia bajista sobre el nivel de demanda de vivienda. Los tipos de interés reales establecidos por dicha institución resultan reducidos en el caso de España; y, en cambio, son normales para países de escasa tradición inflacionista, como sucede en Alemania. Los bajos tipos de interés han estimulado en España la sustitución de ahorro bancario por vivienda, por parte de numerosos hogares; impulsando la presencia de inversores en el mercado de la vivienda.

Sin embargo, pasado algún tiempo, el bajo coste de la financiación y la amplia disponibilidad de las entidades de crédito a financiar la promoción y compra de viviendas han contribuido a los aumentos espectaculares de los precios de las viviendas…los reducidos tipos de interés, junto a la amplia disponibilidad de financiación hipotecaria a largo plazo, han contribuido a elevar sustancialmente los precios de las viviendas. Complicando así el problema de acceso a la vivienda, en especial para el segmento de jóvenes hogares; …el impulso aportado a la construcción residencial y al consumo por las citadas condiciones excepcionales de financiación ha permitido un ritmo de crecimiento económico en España ampliamente superior al del resto de la eurozona. El aumento del consumo se ha efectuado a partir de un crecimiento excepcional del endeudamiento de los hogares, realizado sobre todo en forma de créditos a tipos de interés variables. Esta circunstancia acrecienta la vulnerabilidad de las familias de ingresos más reducidos ante posibles elevaciones de los tipos de interés. 

La estructura productiva de España se ha reorganizado en el mismo periodo de tiempo en contra de los sectores productores de mercancías (agricultura e industria) y a favor de la construcción, sobre todo de la residencial, y de servicios tales como hostelería, promoción y venta de viviendas, transportes... El papel desempeñado por los Ayuntamientos en dicha reorganización ha sido decisivo. Es patente la escasa disponibilidad de la mayoría de los gobiernos locales al desarrollo de actividades agroindustriales y la evidente propensión de los mismos a impulsar la construcción residencial mediante la calificación previa de la mayor superficie posible de suelo como urbanizable… El espectacular déficit exterior es la expresión más visible de los cambios efectuados en la composición de la oferta productiva española tras la prolongada etapa de expansión del mercado de la vivienda 1997-2006.

Y en tercer lugar, si llegase a descender la oferta de nuevas viviendas y se frenara el consumo, se desaceleraría el crecimiento del PIB y del empleo… Este panorama no es el de 2006, pero podría aproximarse a la realidad en 2007 si continuasen subiendo los tipos de interés. …En esta situación, lo que suceda en el mercado de la vivienda puede ser decisivo tanto en Estados Unidos como en España para el comportamiento del conjunto de la economía.''