Eurovegas. Doble juego con el suelo

Transcribo el artículo publicado en El País, Propiedades.

Eurovegas: doble juego con el suelo de Alcorcón. JUAN CARLOS MARTÍNEZ 20 SEP 2012

Si no falla la intuición de Esperanza Aguirre, la presidenta de la Comunidad de Madrid que acaba de anunciar su retirada de la vida política, los terrenos del Ensanche Norte de Alcorcón serían los elegidos para que Las Vegas Sands —el grupo estadounidense presidido por Sheldon Adelson— emplace el macrocomplejo lúdico comercial de Eurovegas con una inversión prevista de entre 15.000 y 20.000 millones de euros a una década vista.

Suelos hoy por hoy no urbanizables por sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, pero que una apelación al interés general bastaría para recalificar otra vez. Se pondría así fin al culebrón que desde hace tres lustros se viene moviendo sobre este entorno, el único gran espacio que queda por urbanizar en el municipio gobernado desde el pasado año por David Pérez, uno de los más fieles seguidores de Aguirre. Quince años en los que se han puesto sobre la mesa mil y un proyectos. Todo el mundo sabía en el municipio que tarde o temprano allí se haría algo. Son 13 millones de metros cuadrados lindantes con Madrid, entre la A-5, la M-40 y la M-50, demasiado golosos para quedar sin desarrollar. Lo eran en plena burbuja inmobiliaria y lo seguían siendo una vez acaecida la crisis. Pero ¿para hacer qué? Desde que en 1999 se aprobara el plan general, sobre el Ensanche Norte de Alcorcón se ha especulado al por mayor. 
Menos los propietarios mayoritarios de suelo -la familia de constructores González Rodríguez, el Ministerio de Defensa y algunos promotores como Metrovacesa, Ros y Falcón, Realia, Espacio o Vallehermoso- en el Distrito Norte las idas y venidas han sido continuas. 
Desde aquel ya remoto Parque del Milenio diseñado en 1999 han cambiando muchas cosas. Entonces, 4,7 de los 12,7 millones de metros cuadrados que ahora se pondrán a disposición del grupo estadounidense quedaban clasificados como no urbanizables y apenas se contemplaban viviendas ni tampoco la ciudad deportiva del Atlético de Madrid. 

Ese mismo año todo cambió con la llegada a la alcaldía del popular Pablo Zúñiga. Promovió la revisión del plan general para ampliar los terrenos recalificados donde levantar 33.000 viviendas. Entró en escena el arquitecto Leopoldo Arnaiz, quien además de redactar la revisión, aprovechó la ocasión para suscribir contratos privados con los propietarios del suelo, comprando suelo a precio de rústico para venderlo como urbanizable. Entre los compradores, la inmobiliaria Metrovacesa.

Pero la recalificación no llegó a culminar ya que, cuatro años después, la coalición PSOE-IU, con Enrique Cascallana a la cabeza, retomó las riendas del Ayuntamiento, y el proyecto, por enésima vez, volvió a modificarse, aunque de forma condicionada por los derechos que los propietarios de los terrenos ya habían adquirido. Una nueva marcha atrás aceptada a regañadientes por esos propietarios, y el momento en el que la familia González Rodríguez, ya con el apoyo de la recién nombrada Esperanza Aguirre como presidenta de la Comunidad de Madrid, se puso a buscar una salida alternativa de espaldas al Ayuntamiento presidido por Cascallana. Se iniciaba así una partida a dos bandas. Una opaca y discreta, en busca de un proyecto que desatascara definitivamente la actuación en los terrenos situados al norte de Alcorcón, y otra pública, la que llevó a que en diciembre de 2005 se firmara un convenio entre el Ayuntamiento, los propietarios del suelo y el Atlético de Madrid, refrendado por la Comunidad, para convertir la futura ciudad deportiva del club rojiblanco en un referente del nuevo desarrollo. 

Al final, parece claro quién ha ganado la partida. Los planes del Ayuntamiento -con la crisis inmobiliaria convirtiendo cualquier proyecto en inviable al no obtener financiación- fueron cayendo en saco roto. La Comunidad de Madrid dejó hacer para, al final, tumbar el proyecto, conocedora de las negociaciones soterradas que se llevaban a cabo. Decidido aparentemente que Eurovegas se hará en Madrid, y supuestamente en Alcorcón, toca echar números de cuánto le pueden costar a Adelson los terrenos. La opción de Valdecarros, en la capital, nunca tuvo especial predicamento y la de última hora de Paracuellos-Torrejón de Ardoz, no descartada, pero con algunos obstáculos, como la necesidad de alguna infraestructura y negociar con cerca de doscientos propietarios no agrupados bajo ninguna gestora. 
Obviamente ese coste estará muy lejos de algunas referencias escasas y lejanas sobre operaciones manejadas en estos terrenos. Como esos casi cien millones de euros que pedía el Ayuntamiento de Alcorcón a finales de 2008 por 300.000 metros cuadrados (el Consistorio dispone del 5% del suelo), cuando la Corporación RTVE tanteó el mercado en busca de un terreno para su nueva sede. 
Y también estaría muy por debajo de los 66 euros en los que el Ministerio de Defensa valoraba en 2003 cada metro cuadrado de sus casi 100 hectáreas delimitadas por una línea de tiro dentro del Ensanche, en cuyo caso, el total del terreno vendría a tener un coste de entre 800 y 900 millones de euros. Tampoco evidentemente se pagarían a precio rústico (apenas unos 60 millones) por lo que algunas fuentes barajan una cantidad de entre 250 y 300 millones. Hay que tener en cuenta también que buena parte de esos terrenos, no incluidos en el proyecto, quedarían apalancados con vistas a obtener por ellos un rendimiento a posteriori una vez que el complejo se asentara. 
En líneas generales, la estructura financiera de cómo piensa Las Vegas Sands promover una inversión de unos 15.000 millones fue expuesta a principios de verano por Michael Leven, consejero delegado del grupo durante su visita a España. "En un 20% pondremos cash , en un 15% serán retorno de nuestra propia inversión y el 65% restante a crédito", dijo. Inversión que no se haría de golpe sino poco a poco replicando el modelo desarrollado en Macao (China). Primero el casino y varios hoteles para después, una vez conseguido el éxito del proyecto, proseguir con nuevas ampliaciones. 
En torno al Ensanche Norte se han producido en los últimos años, estando ya muy avanzadas las negociaciones con Adelson, algunos movimientos urbanísticos de interés. Entre ellos, la compra por parte del Banco Santander de 901.000 metros cuadrados situados estratégicamente entre la M-50, su ciudad financiera en Boadilla y el límite de los terrenos donde estaría emplazado el complejo Eurovegas. La entidad presidida por Emilio Botín pagó al Ministerio de Defensa más de cuarenta millones de euros. 
Tras la operación, hace dos años, la Comunidad de Madrid declaró la finca de interés social o utilidad pública, y el banco abonó al Ayuntamiento de Boadilla 2,1 millones a cambio de las cesiones que le correspondían. De momento no hay mayores movimientos. La mayor parte de este terreno se mantendría como urbanizable de especial protección, con edificios limitados a una sola planta, cuatro metros de altura y una edificabilidad máxima de 500 metros por cada 35.000 metros cuadrados. El resto de la finca adquirida a Defensa dispone de 196.200 metros urbanizables, de los que casi 165.000 podrían acoger equipamientos de cualquier uso (espacios comerciales, hospitales u hoteles) a edificar sobre parcelas mínimas de 10.000 metros con inmuebles de tres plantas y una altura máxima de 15 metros. Años después el desembolso de los 40 millones que hizo el Santander adquiere sentido.